Новостройки почти догнали вторичку: 617 555 против 629 667 тенге за метр
Новостройки почти догнали вторичку: разрыв в цене метра сократился до 12 тысяч тенге, передает Banker.kz
В июне 2026 года средняя цена квадратного метра нового жилья в Казахстане составила 617 555 тенге, вторичного — 629 667 тенге. Разрыв между сегментами сократился до 12 112 тенге, или менее 2% от стоимости метра. Первичный рынок дорожает почти вдвое быстрее вторичного: 14,0% против 10,4% в годовом выражении. Ценовое преимущество новостроек, десятилетиями работавшее главным аргументом при выборе, практически исчезло.
По данным Бюро национальной статистики, индекс стоимости нового жилья в июне составил 100,7% к маю. С начала года новостройки подорожали на 5,3%, за двенадцать месяцев — на 14,0%. Вторичное жильё прибавило 0,6% за месяц и 10,4% за год. Аренда благоустроенного жилья выросла на 0,3% за месяц и на 9,4% за год, достигнув 5 062 тенге за квадратный метр.
| Сегмент | Цена метра, июнь 2026 | За месяц | За год |
|---|---|---|---|
| Новое жильё | 617 555 тенге | +0,7% | +14,0% |
| Вторичное жильё | 629 667 тенге | +0,6% | +10,4% |
| Аренда | 5 062 тенге | +0,3% | +9,4% |
Где новостройки дорожают быстрее всего
Региональный разброс заметный. Наибольший месячный рост цен на первичном рынке зафиксирован в Павлодаре — 2,5%, следом идут Кокшетау с 2,2%, Туркестан с 1,8% и Атырау с 1,6%. В Алматы прирост составил 1,1%. Об этом со ссылкой на данные Бюро нацстатистики сообщает Bizmedia.kz.
Одновременно в части городов индексы опустились ниже ста процентов, то есть жильё за месяц подешевело: Конаев — 98,4%, Актобе — 98,5%, Шымкент — 99,7%. Это показывает, что общенациональный рост складывается неравномерно и в отдельных локациях рынок уже остывает.
По Атырау источники расходятся: месячный прирост в 1,6% приводится по первичному рынку, тогда как индекс 99,1% относится к другому сегменту. До публикации полной детализации Бюро нацстатистики сводить эти показатели в один ряд некорректно.
Почему первичка обгоняет вторичку
Опережающий рост цен на новостройки объясняется факторами со стороны предложения, а не всплеском спроса.
С 1 января 2026 года ставка налога на добавленную стоимость повышена с 12% до 16%. Удорожание прошло по всей строительной цепочке — от материалов до подрядных работ. Застройщики начали переносить его в цену заранее, ещё в конце 2025 года.
Второй фактор — стоимость проектного финансирования. Базовая ставка держалась на уровне 18% с октября 2025 года и была снижена до 17% только 5 июня 2026 года. Дорогие деньги для застройщика закладываются в цену метра напрямую.
Третий фактор — изменение правил использования пенсионных накоплений. С 31 января 2026 года введены ограничения на применение излишков ЕНПФ для погашения процентов по ипотечным займам, что перестроило поведение покупателей.
Что говорит рынок аренды
Арендные ставки — более честный индикатор платёжеспособности, чем цены продажи, поскольку аренда оплачивается из текущего дохода, а не из накоплений и кредита. Здесь рост составил 9,4% за год, то есть примерно вровень с инфляцией, которая в июне замедлилась до 10,3%.
Расхождение показательно: цены продажи растут быстрее доходов и быстрее арендных ставок. Для инвестора это меняет арифметику. При цене метра 629 667 тенге и месячной аренде 5 062 тенге за метр валовая доходность аренды составляет около 9,7% годовых — до вычета налогов, простоев и расходов на содержание. Средневзвешенная ставка по тенговым срочным вкладам физических лиц, по данным АРРФР, находится на уровне 14,8% годовых.
Вывод
Сокращение разрыва до менее чем двух процентов меняет логику выбора жилья. Раньше покупатель платил за вторичку премию за готовность и локацию, а экономил, покупая на котловане. Сейчас этой экономии практически нет, и сравнивать сегменты приходится по готовности, качеству дома, инфраструктуре и срокам заселения, а не по цене метра.
Для инвестиционной покупки текущие параметры выглядят слабее депозита: валовая доходность аренды около 9,7% годовых уступает ставке по тенговому вкладу даже без учёта расходов собственника. Экономический смысл такая покупка сохраняет прежде всего при расчёте на дальнейший рост стоимости самого актива, а это уже ставка на продолжение тренда, а не гарантированный доход.
Ключевой вопрос ближайших месяцев — дойдёт ли начавшееся снижение базовой ставки до ипотечных программ и проектного финансирования, и не поддержит ли удешевление кредита цены на новом витке.