Переплата 10%, а на деле 46% годовых: сколько на самом деле стоит квартира в рассрочку

Рассрочку от застройщика продают как покупку без процентов — и именно поэтому её никто не считает. Если посчитать, наценка в 10% при первом взносе 50% и сроке 12 месяцев превращается в 46,5% годовых. Это вдвое дороже самой дорогой ипотеки на рынке.

Логика продавца звучит безупречно: банк возьмёт с вас 20% с лишним годовых, а застройщик просто добавит 10% к цене — и всё. Ошибка прячется в том, что эти 10% начисляются на полную стоимость квартиры, а пользуетесь вы только той частью, которую ещё не внесли, и всего год.

Разберём на конкретных цифрах. Квартира 60 м² стоит 45,3 млн тенге. Вы вносите половину — 22,65 млн — и остаток гасите равными платежами за 12 месяцев с наценкой 10%. В деньгах наценка составляет 4,53 млн тенге. Но платите вы её не за пользование всеми 45,3 млн, а за пользование своим долгом — и долг этот с каждым месяцем уменьшается, к концу года обнуляясь. Когда наценку приводят к средней сумме, которой вы фактически пользовались, и к сроку в один год, получается эффективная ставка 46,5% годовых.

Чем длиннее срок, тем дешевле — и это контринтуитивно

Дальше начинается самое интересное. Пересчитаем ту же схему при других условиях:

Закономерность прямо противоположна привычной. В кредите чем длиннее срок, тем больше вы переплачиваете. В рассрочке наценка фиксирована в процентах от цены — и растягивание срока эту фиксированную сумму размазывает, а значит, удешевляет каждый год пользования деньгами.

Отсюда первый практический вывод: рассрочка на 12 месяцев с большим первым взносом — худший из возможных вариантов, хотя выглядит самым «дешёвым» (наценка-то всего 10%). А рассрочка на 36 месяцев с минимальным взносом при наценке 15% — это уже 12,6% годовых, дешевле любой рыночной ипотеки.

Сравнение с ипотекой: дешевле по сумме, тяжелее по платежу

Возьмём ту же квартиру за 45,3 млн и сравним лобовым способом.

Рассрочка, 36 месяцев, взнос 20%: итоговая стоимость 52,09 млн тенге, ежемесячный платёж около 1,16 млн.

Ипотека под 22% годовых, 10 лет: платёж 749 тыс. тенге в месяц, итого около 99 млн.

Ипотека под 22% годовых, 20 лет: платёж 673 тыс. тенге, итого около 170 млн.

По итоговой сумме рассрочка выигрывает с разгромным счётом — 52 млн против 99 или 170. Но платёж у неё в полтора-два раза выше, и это меняет всё. Рассрочка — не способ купить квартиру, когда денег нет. Это способ доплатить, когда деньги почти есть: например, продана предыдущая квартира, ожидается крупное поступление или доход стабильно высокий.

Если платёж в 1,16 млн тенге в месяц вам не по силам, сравнение теряет смысл: выбирать придётся не между рассрочкой и ипотекой, а между ипотекой и ожиданием.

Чего в рекламе не пишут: это не банковский продукт

Здесь заканчивается арифметика и начинается юридическая часть, которая для покупателя важнее ставки.

Рассрочка от застройщика — не заём и не банковская услуга. Из этого следует четыре вещи, каждая из которых работает против покупателя.

Предельной ставки нет. Годовую эффективную ставку вознаграждения по банковским займам ограничивает регулятор. На договор с застройщиком это ограничение не распространяется — верхнего потолка попросту не существует.

Раскрывать эффективную ставку никто не обязан. Банк по закону показывает ГЭСВ в договоре. Застройщик показывает наценку в процентах от цены — и формально не врёт. Пересчёт в годовые проценты вы делаете сами или не делаете вовсе.

Штрафы асимметричны. За просрочку платежа санкции прописаны подробно, за нарушение сроков сдачи дома — как правило, куда мягче.

При расторжении удерживается до 20% внесённого. Передумали, не потянули, поменялись обстоятельства — часть уже уплаченных денег не возвращается.

Отдельная строка — оговорка об индексации. Она встречается в договорах и означает, что «фиксированная» цена на самом деле плавающая: при определённых условиях застройщик вправе её пересмотреть. Если такой пункт есть, все расчёты выше становятся приблизительными.

Что делать перед подписанием

Три действия, которые занимают полчаса и стоят миллионы.

Первое: пересчитайте наценку в годовые проценты сами. Схема простая. Возьмите наценку в тенге. Разделите её на половину суммы вашего долга — это и есть та сумма, которой вы в среднем пользуетесь при равномерном погашении. Разделите результат на срок в годах. Получите порядок эффективной ставки. Точную цифру даст только кредитный калькулятор, но и грубого расчёта хватает, чтобы понять, о каких процентах идёт речь на самом деле.

Второе: найдите в договоре пункты о расторжении, индексации цены и ответственности застройщика за срыв сроков. Именно в таком порядке.

Третье: сравните итоговый платёж, а не итоговую сумму. Рассрочка почти всегда выигрывает по сумме и почти всегда проигрывает по нагрузке на бюджет.

Важная оговорка. Расчёты в этом материале принадлежат эксперту по строительству Qazaq Expert Club Диляре Сейтнуровой и построены на конкретных предложениях трёх застройщиков, а не на выборке рынка. Ставка 46,5% — это результат по одному конкретному офферу, а не среднерыночная величина. Условия у разных застройщиков различаются, и пересчитывать нужно каждое предложение отдельно.

Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.