Льготная ипотека вытесняет рыночную и разгоняет цены на жильё
Льготные программы в 2025 году дали около 71% новой ипотеки в Казахстане: такие выдачи выросли на 26,2%, до 1,67 трлн тенге, а рыночные снизились на 1,4%, до 0,69 трлн. Средневзвешенная ставка по ипотеке на конец года составила 10,5%, на 7,5 процентного пункта ниже базовой ставки. Такие данные из отчёта Нацбанка о финансовой стабильности приводят аналитики Halyk Finance в обзоре от 10 ноября (Halyk Finance, 10.11.2026).
Ипотека в цифрах
| Показатель, 2025 год | Значение |
|---|---|
| Выдано ипотеки | 2,36 трлн тенге, +16,7% |
| Льготные выдачи | 1,67 трлн тенге, +26,2% |
| Рыночные выдачи | 0,69 трлн тенге, −1,4% |
| Доля льготных в новых выдачах | около 71% |
| Доля льготных в ипотечном портфеле на начало 2026 года | 73% |
| Доля ипотеки во всех кредитах банков | 17,9% |
| Доля ипотеки в кредитах населению | 29% |
| Средневзвешенная ставка по ипотеке, декабрь | 10,5% при базовой 18% |
Рост выдач на 16,7% и долю ипотеки 17,9% подтверждает сам отчёт Нацбанка (Нацбанк, Отчёт о финансовой стабильности за 2025 год).
Ставка живёт своей жизнью
В 2025 году базовая ставка Нацбанка выросла с 15,25% до 18%. Средняя ставка по ипотеке за это время сначала снизилась до 9,1% в августе, а к декабрю вернулась к 10,5%. Снижение в середине года Нацбанк связывает с запуском программ «Наурыз» и «Наурыз Жұмыскер» и с новым продуктом одного из банков.
В 2026 году картина та же. По данным Ассоциации финансистов Казахстана, которые приводит Halyk Finance, в первом полугодии средняя ставка по новой ипотеке была около 10% при базовой ставке 18% большую часть полугодия. Доля рыночных ипотечных продуктов банков в новых выдачах снизилась с 26,2% до 14,3%.
Объяснение простое: ставку по большинству займов задают условия льготных программ и системы жилищных строительных сбережений, а не Нацбанк. Поэтому повышение или снижение базовой ставки почти не меняет среднюю стоимость ипотеки.
Почему это может разгонять цены
Логика, которую аналитики Halyk Finance подкрепляют исследованиями ОЭСР, МВФ, Всемирного банка и ФРС США, такая. Дешёвый кредит увеличивает число покупателей и сумму, которую каждый может потратить на квартиру. Если жильё строится не так быстро, растёт не количество сделок, а цена. В итоге часть льготы получает не покупатель, а продавец или застройщик.
Нацбанк писал об этом и раньше. В отчёте о финансовой стабильности за 2021 год он отмечал, что госпрограммы стимулируют спрос, но искажают рыночное ценообразование и вытесняют ипотеку по рыночным ставкам. В отчёте за 2024 год регулятор предупреждал о риске повторного вытеснения рыночной ипотеки, как в 2019–2021 годах.
Что с ценами сейчас
По отчёту Нацбанка, в 2025 году жильё подорожало на 15,7% на первичном рынке и на 14,6% на вторичном, а в ноябре рост цен впервые с 2021–2022 годов обогнал инфляцию. На покупку жилья казахстанцы изъяли из пенсионных накоплений 839,4 млрд тенге (Нацбанк, Отчёт о финансовой стабильности за 2025 год).
В 2026 году рост замедлился: в октябре новые квартиры были на 10,4% дороже, чем годом ранее, вторичные на 7,1% (БНС, 09.11.2026).
Что это значит
Наша интерпретация.
- Для покупателя. Льготная ставка намного ниже рыночной, но сравнивать стоит итоговую сумму: если из-за льготного спроса квартира дорожает, часть выгоды съедает цена. Особенно это заметно там, где мало новостроек.
- Для тех, кто ждёт рыночную ипотеку. Пока ставки по льготным программам не зависят от базовой ставки, снижение ставки Нацбанка не сделает рыночную ипотеку массовой. Банки предлагают её всё реже.
- Чего это не значит. Льготная ипотека не «плохая»: для многих семей она единственный способ купить жильё. Вопрос в том, как сочетать её с ростом предложения, чтобы поддержка не уходила в цену.
Halyk Finance входит в группу Halyk, одного из крупнейших банков, выдающих ипотеку. Аналитики обещают подробнее разобрать предложения по реформе ипотеки в расширенном отчёте о рынке жилья.