Кому Халык банк продает недвижимость через новую платформу по реализации стрессовых активов

Третий месяц в Казахстане работает цифровая платформа по продаже стрессовых активов DMAS. Заявленная цель ее запуска – повысить ликвидность рынка стрессовых активов и ускорить их вовлечение в экономический оборот. По оценке АРРФР, объем стрессовых активов составлял 3 трлн тенге на середину 2024 года. «Курсив» изучил, какие из них уже реализовали через DMAS.
Первый в 2025 году аукцион на площадке DMAS должен пройти 15 января, лот – двух­этажный дом в Каскелене. Продавец – «Центрально-Азиатская микрофинансовая организация», которая выдает под залог недвижимости кредиты на любые цели. Два последних аукциона в 2024 году назначены на 26 и 27 декабря. BCC Project (управляет стрессовыми активами БЦК) реализует земельный участок в Астане, а Bank RBK – «двушку» в Алматы.

Первые продажи
Запуск DMAS – электронной площадки для торгов стрессовыми активами – состоялся в начале октября на Central Asia Fintech Summit. Но торги на платформе начались ближе к концу ноября. В Первом кредитном бюро (ПКБ, выступает оператором платформы DMAS) пояснили:

«Электронная торговая площадка DMAS была готова к проведению торгов с даты получения разрешения (Разрешение №1 от 07.10.2024 г.). Торги были назначены, когда были готовы участники торгов».

По данным ПКБ, с момента начала работы платформы было реализовано 18 активов, в том числе четыре беззалоговых портфеля и 14 балансовых объектов. Судя по расписанию торгов, самым активным участником платформы сейчас является Народный банк Казахстана, который в этом году через платформу продал залоговую недвижимость – квартиры, дома, нежилые помещения, административно-бытовой комплекс с земельными участками. Победителями этих аукционов становились только «дочки» Народного банка Казахстана – ТОО «Халык Актив» и ТОО «КУСА Халык». На вопрос «Курсива», почему банк передает проблемные активы своим «дочкам» через аукционы на платформе DMAS, в Народном не ответили.

Беззалоговые портфели индивидуальных предпринимателей первым на площадке DMAS продал Банк Фридом Финанс Казахстан. В пресс-службе уточнили:

«Банк решил изучить предложения по выкупу стрессовых активов от участников рынка путем участия в торгах на новой цифровой платформе для продажи стрессовых активов. По результатам торгов была видна заинтересованность участников в выкупе».

Оба лота от Банка Фридом Финанс Казахстан купило коллекторское агентство FD Collection.

Исторический стресс
Значительный объем стрессовых активов сформировался в РК нескольким годами позже мирового финансового кризиса 2008 года (кризис и стал основной причиной их появления).

В 2011 году поправки в законы позволили банкам создавать дочерние организации по управлению стрессовыми активами (ОУСА) и повышать качество и стоимость проблемных активов путем сдачи в аренду залоговой недвижимости, ее ремонта или завершения строительства объекта.

Первым ОУСА в 2012 году соз­дал Народный банк Казахстана. В 2012-м же был создан Фонд проблемных кредитов (ФПК) для выкупа неработающих активов у банков, их оздоровления и последующей продажи.

Помимо ФПК стрессовые активы могли приобретать коллекторские агентства, БВУ, ОУСА, МФО, организации, осуществляющие отдельные виды банковских операций. Проблемные кредиты и взысканное имущество (земельные участки, движимое и недвижимое имущество, производственные объекты) выставлялись на нескольких частных и государственных цифровых площадках.

В 2021 году в своем ежегодном послании глава государства заявил о важности возвращения остающихся замороженными активов в оборот. Тогда же АРРФР с Нацбанком разработали законодательные поправки, касающиеся рынка стрессовых активов. Они в том числе предполагали появление новой электронной площадки, которая должна обес­печить рыночные механизмы продажи таких активов, минимальное участие государства, справедливое и прозрачное ценообразование – чтобы не допус­тить накопления критического уровня стрессовых активов.

Кроме того, поправки разрешили покупку стрессовых активов физлицами (им разрешено приобретать только займы юрлиц и индивидуальных предпринимателей) и предусматривают создание института сервисных компаний. Сервисные компании предоставляют услуги инвесторам по обслуживанию и управлению неработающими кредитами. Частные инвесторы должны передавать в доверительное управление сервисным компаниям стрессовый актив, если это ссуды индивидуальных предпринимателей, и на займы юрлиц с задолженностью не более 16,5 тыс. МРП (50 млн). Активом юрлица стоимостью более 50 млн инвестор может управлять самостоятельно (инвестору-нерезиденту придется отдать актив под управление сервисной компании вне зависимости от стоимости).

Планировалось, что функциями сервисных агентств наделят коллекторские агентства и ОУСА в силу уже имеющихся у них соответствующих опыта и компетенций. АРРФР сообщало, что установит повышенные требования по размеру капитала, опыту работы на рынке, наличию безупречной деловой репутации и отсутствию надзорных мер и санкций к сервисным компаниям. На данный момент только одно коллекторское агентство стало сервисной компанией – «ФА Альянс Финанс», остальные 14 из числа ОУСА.

Поправки также сократили предельный срок нахождения взысканного имущества на балансе банков, ОУСА и МФО – в течение трех лет это имущество необходимо реализовать.

БВУ, МФО и ОУСА могут продавать активы только на цифровых площадках. На сегодня это один DMAS. На конец декабря на площадке зарегистрировано около 100 клиентов, из них 12 банков и 12 МФО, сообщили в ПКБ.

Больше скидок
Финансовый консультант Расул Рысмамбетов считает, что появление новой электронной площадки как нового канала продаж стрессовых активов – положительное изменение на рынке. В то же время он отмечает сохраняющуюся недоступность проблемных активов для выкупа инвесторами – по его мнению, банки используют свои дочерние организации, чтобы продлить у себя удержание стрессовых активов.

Рысмамбетов также полагает, что сокращения срока нахождения имущества на балансах ОУСА до трех лет недостаточно для должного развития рынка – хватит полутора. Он добавляет, что в целом «по крупным активам заемщики обладают достаточными полномочиями, чтобы противостоять продаже, мелкие же активы просто никому не интересны».

Ирина Кушнарева из Ассоциации финансистов Казахстана также ставит под сомнение приток желающих приобрести такие активы.

«Технически для создания ликвидного рынка необходимо, чтобы выкуп прав требования осуществлялся по рыночной цене, предполагающей дисконт. Насколько на рынке найдутся инвесторы на такие активы, включая имущество, и будет ли возможность формирования рыночных цен, мало зависит от технического создания и регулирования торговых площадок», – считает она.

В АФК добавляют, что препятствия на пути к ликвидному рынку стрессовых активов сохраняются. Например, банк, который держит на балансе имущество физлица-банкрота, имеет приоритет перед другими кредиторами этого гражданина. Банку невыгодно продавать имущество, потому что в таком случае он потеряет приоритетность перед другими БВУ. Необходимо создавать стимулы для таких банков, предлагает Кушнарева.